כנרית במכרה פחם

בשבועות האחרונים עלה שוב ושוב בתקשורת הכלכלית ואפילו בערוצי התקשורת הרגילים נתון מעניין ולפיו התחלות הבניה ירדו בשלושים אחוז. בכל הכתבות האלו עלה נרטיב אחד בלבד – הקבלנים עצרו בניה כתגובה למהלכים של שר האוצר והם יגרמו למחסור בדירות שיאט או יהפוך את מגמת ירידת המחירים של השנה האחרונה.  דוגמאות לכך ניתן לראות כאן, וכאן, וכאן, וגם כאן. עם העובדות אי אפשר להתווכח, המחירים כבר שנה יורדים והקבלנים כבר שנה בונים פחות, אבל האם הנרטיב הזה שלפיו עצירת הבנייה צפוי להעלות בחזרה את המחירים מחזיק מים ? אני מודה שמדובר בנרטיב שקל להבין אותו ועל פניו נשמע סביר, אבל האם לא סביר באותה המידה להניח שהקבלנים בונים פחות פשוט כי הם צופים המשך ירידת מחירים ? הרי ברור שאם היו צופים דווקא עליית מחירים הם היו מעדיפים לשמור על קצב בניה גבוה בכדי להגדיל את הרווחים שלהם. אני אמנם לא מבין גדול בנדל"ן, אבל בכל זאת החלטתי לנסות לעשות משהו שבכלי התקשורת ויתרו עליו – לבדוק את ההיסטוריה. אז הלכתי לראות מה יש לנו ללמוד מהעבר. לצורך כך חיפשתי נתונים של התחלות בניה במיקרים של בועות נדל"ן מפורסמות מהעבר הקרוב- יפן, ספרד, אירלנד וארה"ב. רציתי לבדוק אם ניתן היה למצוא קשר בין התנהגות המחירים לבין קצב התחלות הבניה. כדי לא להלאות אני אקדים ואספר שבכל המקרים  ניתן היה לראות שלפני הצלילה במחירים הופיעה האטה משמעותית בקצב התחלות הבניה, אבל בואו בכל זאת נראה מה היה שם.

יפן:

japan1

japan2

מקור:

https://www.investing.com/analysis/this-is-what-a-bubble-looks-like:-japan-1989-edition-200197309

מדובר באחת מבועות הנכסים המסיביות שהתקיימו והיא כללה את כל שוק הנכסים ביפן, לא רק את הנדל"ן. הפיצוץ בערך המניות הגיע בשנת 1990, לנדל"ן לקח יותר זמן והמחירים הגיעו לשיא שנה אחר כך. התחלות הבניה לעומת זאת הגיעו לשיא בשנת 1988 בערך. בשנת 92, שנה לתוך ירידת המחירים, כאשר עוד לא לגמרי היה ברור אם מדובר בתיקון מחירים או בנפילה של ממש התחלות הבניה כבר פחתו ביותר מ- 30%. מחירי הדירות ביפן עדיין רחוקים מאוד מהשיא שלהם ויש אומרים שכלכלת יפן עוד לא התאוששה לגמרי עד היום.

ספרד:

spain1

spain2

בספרד, כמו בארה"ב המחירים הגיעו לשיא בשנת 2008, בשלב זה התחלות הבניה כבר נחתכו בחצי. נכון להיום המחירים עדיין נמוכים ב- 20% מהשיא.

ארה"ב:

us1.png

us2

בארצות הברית התובנה שהיתה בועה בנדל"ן ושהיא התפוצצה הגיע עם התרסקותו של בנק ליהמן ברד'רס בשלהי 2008, אבל המחירים הגיעו לשיא בשנת 2006, בתחילת 2007 כאשר המחירים רק התחילו להראות סימני ירידה התחלות הבניה כבר ירדו ב- 50%. נכון להיום מחירי הדירות שם חזרו לרמות השיא של לפני הקריסה.

אירלנד:

irland1

מקור : http://www.housing.gov.ie/housing/statistics/housing-statistics

irland2

 

גם באירלנד, כמו בארה"ב המחירים הגיעו לשיא בשנת 2007, לקראת סוף שנת 2008 כשהמחירים כבר ירדו כ-20%. הקבלנים כבר כמעט לגמרי הפסיקו לבנות, אבל המחירים המשיכו לצנוח עוד 3 שנים אחר כך. נכון להיום מחירי הדירות באירלנד עדיין נמוכים ב- 20% מהשיא.

אז מה ניתן להסיק מהנתונים, ויותר מכך, מה לא ניתן. נתחיל במה שלא ניתן להסיק. ובכן, לא ניתן להסיק שעיתונאי ישראל הלחוצים טועים. בשביל זה צריך מחקר הרבה יותר מקיף. מה כן ניתן להסיק ? בימי עבר נהגו כורי פחם לשאת איתם כנרית בכלוב, הכנרית שהינה רגישה יותר מבני אדם לגזים רעילים החלה לחוש ברע לפני הכורים ונתנה להם סימן שצריך להמלט. האם יתכן שהקצב התחלות הבניה הוא הכנרית במכרה של שוק הדיור ? הנתונים ההיסטוריים תומכים בזה. לפיכך ניתן היה לצפות שזה יהיה נרטיב שגם אותו יסקרו בעיתונים, זה לא קרה, ניתן רק לתהות למה.

 

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s