דירה להשכיר

כתבתי בפוסט הקודם על שוק הדיור, רמזתי שאני מחזיק בדעה שיש סיכוי סביר שאנו חוזים כעת בהתפוצצות של בועת נדל"ן בארץ, אז קודם כל אני אסייג ואגיד שני דברים, אני לא יודע, ואין לי דרך לדעת אם יש בארץ בועת נדל"ן, אני יכול רק להעריך. שנית, אם זה אכן המצב, הולך להיות פה לא משהו מבחינה כלכלית בשנים הקרובות , בהחלט לא משהו.

אבל מה בעצם מביא אותי למחשבות האלו ? אז מעבר לכותרות העיתונים, ולשלטי מכירת דירה שאני רואה שמתרבים יותר ויותר לאחרונה, יש גם ניתוח פיננסי, פשטני אמנם, אבל כזה שיכול לתת מושג מה קורה בארץ. היחס לדירה יהיה כאל נכס מניב, מה זה נכס מניב ? בדיוק כמו השם שלו, נכס שמניב הכנסה, דוגמה ברורה יותר מדירה לנכס מניב היא פרה, עבור משק חקלאי פרה היא נכס שמשלמים עליו פעם אחת סכום גבוה אבל אז נהנים מתנובת החלב שלה, תנובה שאפשר למכור בשוק בכסף. חקלאי פיקח ישתדל לא לשלם על פרה יותר מהסכום הכספי הכולל של החלב אשר היא תניב בחייה, אם יעשה זאת זו תהייה קנייה הפסדית, אז נכון שבשביל לחשב כמה תניב הפרה צריך להעריך מה יהיה מחיר החלב בשנים האלו, אבל ברור שיהיה מחיר שיווי משקל שממנו והלאה החקלאי שלנו עשה עיסקה כושלת. דירה, (בדומה לפרה) היא נכס שמיצר הכנסה בדמות דמי שכירות, וכאן המקום לציין שאני לא מתייחס בניתוח לחקלאי שקונה פרה בשביל צריכה אישית, אלה לזה שקונה אותה בשביל למכור את החלב. האם ההיגיון הוא שונה כאשר הקנייה היא לצריכה אישית ? לטעמי לא, מה ההיגיון בבזבוז כסף על פרה בעסקה הפסדית אם אתה יכול להימנע מההפסד ולקנות את החלב והגבינה שלך בסופר ? אותו הגיון חל על רוכשי דירות למטרת מגורים, גם שם אין היגיון בקניית דירה בעסקה הפסדית כאשר ניתן לא לעשות זאת ולשכור שרותי דיור במקום. כלומר, הניתוח שלי מניח שערכה של דירה נגזר מערכה כנכס מניב ושערך זה תקף גם עבור אלו שקונים דירה למגורים ולא להשקעה.

אז לשם הדיון אני אתייחס לדירת ארבעה חדרים ממוצעת ברמת גן, למה רמת גן ? ככה! כי זו לא ירוחם וגם לא תל אביב, זה משהו שאמור ליצג את האמצע. דירת ארבעה חדרים ברמת גן עולה היום בערך 1.7 מיליון שקל (לקוח מהנתונים באתר מדלן), ודמי השכירות הם בערך 4,400 ש"ח (שוב, אתר מדלן). משקיע סביר, כזה שלא מסתובב עם מליונים בארנק, כנראה יקח משכנתא, גם כי אין לו את כל הסכום הדרוש וגם כדי להנות מהדבר המופלא הזה שקרא עליו במדורי הפרסום בעיתונות הכלכלית – מינוף פיננסי, כלי קסום שמיצר יש מאיין וכסף מאוויר (לא, ממש לא, אבל נגע בזה בהמשך), אז הוא לוקח משכנתא במימון הגדול ביותר שהבנק מאפשר – 50%, אז נכון שהוא יכול להגדיל את אחוז המימון על ידי לקיחת משכנתא על הבית שבו הוא גר, אבל הדבר שקול בעייני למהמר ששם את כל כספו ורכושו במרוצי סוסים על סוס ששמע ברחוב שפשוט לא יכול להפסיד. אז לאחר שלקח משכנתא וקנה את הדירה הוא מכניס לכיסו כל חודש 4,400 ש"ח מדמי שכירות, אבל רגע, יש גם את התשלום על המשכנתא, בדיקה קצרה באחד מאתרי הבנקים מראה לנו שעם ריבית המשכנתה שתפחה לה בחודשים האחרונים המשקיע שלנו ישלם כל חודש 4,200 ש"ח להחזר המשכנתא וישארו בכיסו כל חודש (תחזיקו חזק…) 200 ש"ח !! כן כן, בהחלט משתלם. אבל רגע, תגידו לי (ובצדק) שבתום תקופת המשכנתא שבמקרה שלנו היא 25 שנה תהיה בידי המשקיע שלנו דירה שערכה 1.7 מיליון ששילם עליה רק חצי מחיר, כלומר תשואה של 100% !! בעשרים וחמש שנה :/ , אבל האמת שהמצב לא כזה ורוד, 1.7 מיליון בעוד 25 שנה לא שווים את אותו הסכום, הם שווים פחות, לא ניכנס כרגע לתורת המימון אבל כשרוצים להבין כמה שווה היום סכום כסף שנקבל בעתיד צריך להוון אותו בריבית הרלוונטית, אני אבחר בריבית של חצי אחוז (הנחה מאוד, מאוד שמרנית) ואז מגלים ש 1.7 מיליון בעוד 25 שנה שווים היום 1.5 מיליון, עדיין לא רע, המשקיע שלנו עשה על 800,000 השקלים שהשקיע 700,000 בתוך 25 שנה או 88% , אם מחלקים את זה לתשואה שנתית קיבלנו תשואה של 2.6% לשנה, תשואה לא רעה, במיוחד שזה כסף שהוא למעשה קיבל בחינם מהבנק. אז זהו, שזו תשואה רעה, והכסף מהבנק איננו בחינם, ולמה אני טוען את זה ? קודם כל כיוון שאת התשואה על הדירה צריך להשוות לאלטרנטיבה הלא ממונפת, נזכיר שלמשקיע שלנו יש גם את האופציה לקנות אג"ח ממשלתי עם אופק זמן זהה לאלטרנטיבה הממונפת, במקרה זה הוא יקבל בערך תשואה של 1.7% (לקוח באקסטרפולציה מהנתונים של בנק ישראל), כלומר, היתרון היום של קניית דירה על פני קניית אג"ח בטוחה של ממשלת ישראל מסתכם בהפרש של פחות מאחוז, לא בטוח אם עבור הפרש כזה זעום שווה כל הבלגן של קניית דירה ולקיחת משכתא. אני רוצה לגעת בנושא השני שהזכרתי, הכסף מהבנק הוא לא בחינם, תחשבו שניה, אם ניתן היה בחינם ללא עלות לקבל תשואה משוק הדיור אז מה מפריע לבנק לקחת את הכסף שהוא נותן לכם ולהשקיע בעצמו בנדל"ן ? התשובה היא סיכון, הבנק מעדיף תשואה נמוכה יותר אבל (כמעט) מובטחת מהחזר משכנתא על פני תשואה גבוהה יותר אבל מסוכנת יותר בקניית נדל"ן. אבל רגע, הבנק לא יודע שאין פה סיכון ? מחירי הדירות הרי יכולים רק לעלות, לא ?

בקיצור, כפי שכבר ציינתי לדעתי בעבר – אין ארוחות חינם, על תשואה יותר גדולה משלמים בסיכון יותר גדול. ונכון להיום, הגענו למצב שבו פרמית הסיכון ששוק הנדל"ן מציע למשקיעים היא 1%, זה תגמול שפשוט לא נותן מענה הולם לסיכונים הקיימים, והסיכונים בהחלט קיימים.

זו הסיבה שאני מאמין שהגענו או שאנו מאוד מתקרבים לנקודת שיווי המשקל בה קניית דירה הופכת להשקעה בלתי הגיונית בעליל, אני מניח שאני לא היחיד שהבחין בזה.

אני רוצה לסיים עם כמה מילים על נושא המינוף. זוכרים שחפרתי לכם שצריך לנהל סיכונים ? בואו נראה מה המשמעות של מינוף פיננסי מהבחינה הזו. מנוף פיננסי פועל בשני הכיוונים, הוא מגדיל רווחים אך גם מגדיל הפסדים, בואו נראה מה קורה למשקיע שלנו אם שוק הדיור יחווה ירידה (דרמתית אמנם אבל לא מופרכת) של 20%, במקרה כזה, הדירה שלו שקנה אותה ב- 1.7 מליון תהיה שווה 1.36 מליון, ההחזר לבנק נשאר כשהיה, 850,000 , והמשקיע שלנו נותר עם הון עצמי של 510,000 במקום 850,000 שהתחיל איתם, המשמעות היא שהירידה בשוק של 20% תורגמה בגלל המינוף להפסד של 40% למשקיע, זה הצד השני והמכוער של המינוף, הוא מגדיל אמנם את הרווחים אבל גם את ההפסדים בדיוק באותה המידה.

נראה לי שאני אפסיק בשלב הזה לכתוב על שוק הנדל"ן ואחזור לחפירות הרגילות שלי בנושאי בורסה ומניות, על נושא הנדל"ן יכתבו לדעתי ולצערי אחרים בעתיד עוד מילים רבות.

 

 

מודעות פרסומת

מחשבה אחת על “דירה להשכיר

  1. […] ? לא תצטרכו לקנות עוד סטייקים לעולם! עכשיו ברצינות, בפוסט קודם שלי כבר הראתי שאין היגיון בלקנות ביוקר מוצר שניתן לשכור […]

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s